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解毒西安|2018年西安土地和房价量跌价升!

时间:2019-01-14来源:互联网 作者:编辑 点击:
2018年已经告一段落,但我们对于西安楼市的脱缰之势,仍然记忆尤深,谁也没有料到在全国限购重重加码之下,西安房市仍然一骑绝尘。 近期看到一些分析,大致是说“2018西安楼市土

2018年已经告一段落,但我们对于西安楼市的脱缰之势,仍然记忆尤深,谁也没有料到在全国限购重重加码之下,西安房市仍然一骑绝尘。

近期看到一些分析,大致是说“2018西安楼市土地、住房成交均量升价涨”,这是一个很神奇的判断,公示房源供应仅有一半,土地供应到第四季度,西安市供地完成率不足20%,明显低于往年60%以上的完成率,所谓“土地、住房成交均量升价涨”,究竟说的什么?

于此,我们引用一套数据,对于2018年土地与新房市场成交,做以分析:

其一,2018年商品住房成交回落,明显低于2016/2017年水平。

继2016年创历史新高水平后,2017-2018年成交套数均现回落,其中2018年同比减少12.7%;从成交面积来看,与成交套数态势相似,2018年同比减少10.3%。

解毒西安|2018年西安土地和房价量跌价升!

数据来源:西安房管局及物价局公示数据整理

自2016年以来,浐灞持续领跑全市,2018年,浐灞占全市成交总量的18.8%,经开、曲江依次位列其后。由于“东轴线”开发,土地密集供应,价格仍显较低,浐灞连续三年成为西安楼市之冠。

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数据来源:西安房管局及物价局公示数据整理

其二,2018年房价涨幅迅猛,但数据明显低于2017年水准。

2018年市场持续表现为“供不应求”态势,西安商品住宅均价11748元/㎡,同比上涨28.1%(参考数据:由2017年的9175元/㎡上涨至11748元/㎡)。其中,高新区域价格依然领跑全市,15544元/㎡,曲江、城北次之,分别为13553元/㎡、11880元/㎡。

解毒西安|2018年西安土地和房价量跌价升!

数据来源:西安房管局及物价局公示数据整理

不考虑受综合因素影响较大的城内区域,各区域价格涨幅均在20%以上,其中,港务区涨幅最大,参照2016年价格底,两年几乎涨了一倍。但因为原本房价就低,即便是涨幅迅猛,仍然是限购区价格底部。

其三,2018年西安土地市场调整,运营思路变化影响未来走势。

2018年,西安土地市场累计新增供应2538万㎡,较去年同期减少29.2%;成交1862万㎡,较去年同期减少40.3%;成交楼面价为3404元/㎡,创历史新高;土地出让金634亿元,较去年同期增长70.9%。

解毒西安|2018年西安土地和房价量跌价升!

数据来源:西安土地出让数据整理

西安经营性土地市场,受土地供给侧改革影响,2018年2-5月暂停供应土地,市场供求均现回落。受商品房市场持续升温、品牌房企加速布局西安、主城区土地稀缺等因素影响,土地市场热度较高,楼面价持续上扬。

其四,2018年土地成交锐减,溢价率普遍大幅提升,楼面价达到9117元/㎡。

受土地供给侧影响,供求齐跌;成交楼面价、土地出让金均创历史新高。 2018年平均溢价率19.2%,较2017年扩大10.4个百分点。

解毒西安|2018年西安土地和房价量跌价升!

数据来源:西安土地出让数据整理

2018年,西安住宅用地累计新增供应100宗,折合建筑面积1338万㎡,较2017年减少23.7%;成交88宗,折合建筑面积1140万㎡,较2017年减少33.5%;成交楼面价2472元/㎡,为历史最高水平,较2017年上涨65.6%;土地出让金281.7亿元,较2017年增长10.2%。

解毒西安|2018年西安土地和房价量跌价升!

数据来源:西安土地出让数据整理

2018年西安楼市受到政策影响,进入调整期,“731政策”会议之后,市场“晴转多云”,但我们也看到了市场实际情况,在官方大力度严肃整治楼市乱象的同时,西安楼市仍然良性运转,并没有出现所谓的西安房价“2018年暴跌30%”,也没有出现所谓的“腰斩一半”。

西安市去化率在全国都算靠前,以实际踩盘数据整理,2018年整体去化较好,其中主城区全年平均开盘去化率84.8%,外围区域平均开盘去化率76.7%,连秦汉新城、沣西新城、沣东新城、泾渭新城都出现摇号买房,可见市场没有遭到暴击。

虽然,西安商品房成交价格涨幅收窄,但因为总价提升,即便是10%的涨幅,对于购房者仍然是伤筋动骨,因此,2019年楼盘变数很大,但不要想着“抄底”,更不要向着追高,一切稳住就好。

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